拟258亿收购复星系+黄浦区国资委优质商业地产资源。公司11月9日发布重组预案拟以9.98元/股的价格①向浙江复星、复地投资管理等17名对象发行股份,购买其持有的上海星泓、闵祥地产、WinnerGold等28家公司的全部或部分股权;②向黄房公司发行股份,购买其持有的新元房产100%股权。本次重组合计发行25.82亿股,收购资产合计约257.68亿。本次重组前复星系合计持股26.45%,黄浦区国资委持股12.03%;交易完成后,复星系和黄浦区国资委持股比例分别变更为69.69%和8.31%。本次重组完成后郭广昌作为豫园实际控制人位置不变,控制权更加集中。
   
收购标的系复星旗下“蜂巢城市”复合功能地产资源+黄浦区国资持有的豫园商圈毗邻核心物业。①本次交易中,公司拟购买的上海星泓、闵祥地产、WinnerGold等28家公司为复星近年来持续打造的“蜂巢城市”复合功能地产资源。②新元房产为黄浦区国资委持有的豫园商圈毗邻核心物业,地理位置优越,资产价值较高,注入后将显著促进周边商业资源的进一步整合。
   
引入新资产战略升级复星旗下“快乐、时尚”大平台,双线并行打造新豫园!
   
1.原产业继续强化,稳健增长!
   
①黄金珠宝品牌与渠道优势显著,注重文化内涵。②内圈物业资源优质,地产持续迭代升级。③多业态协同、商旅文联动打造独特竞争优势。
   
2.新资产提供外延增长,强化盈利能力!
   
多家股东共同注入优质资产,助力豫园实现资源与载体的升级融合。公司顺应经济新常态,持续通过运营优化、投资收购获取优质内容资源,聚焦服务中国新生代消费阶层的快乐时尚主题产业。本次重组完成后,上海星泓、闵祥地产等28家房地产项目公司将成为公司的控股或参股公司,新元房产持有的核心商圈物业也将成为上市公司的重要资产。公司主营业务将注入新的元素,有助于实现“快乐、时尚”业务的战略升级。近年来公司战略持续转型升级,由单一的商业物业地产业务发展成为多业态协同并进的综合商业集团。重组完成后公司将确立成为复星集团“富足、健康、快乐”三大产业支柱中的“快乐”定位,未来战略发展方向明确。伴随着消费升级新趋势,本次收购的资产将与原有优质资产形成强大的协同效应,公司发展快乐时尚主题产业的核心竞争力不断提升。
   
给予“买入”评级。豫园股份起源于上海市历史悠久的“豫园”及“老城隍庙市场”,拥有一批“中华老字号”、“百年老店”等久负盛名的产业资源。不断拓展商圈优质商业物业面积,巩固区位优势;先后投资太阳马戏团与日本星野,签约ClubMed,进军海外旅游板块,协同现有资源丰富商旅文内涵。依托复星全球资源整合体系,引入“蜂巢城市”战略升级“快乐、时尚”大平台。暂不考虑本次交易,我们预计公司17-19年EPS分别为0.52/0.58/0.69元,当前股价对应PE分别为22x/20x/17x,给予买入评级。
   
风险提示:资产重组存在不确定性;原主业增长不达预期。